Sinu brauser on natuke ajast maha jäänud. Et kõik töötaks, nagu vaja, palun uuenda enda brauserit.
Küpsised aitavad meil teenuseid edastada. Meie teenuseid kasutades nõustute sellega, et kasutame küpsiseid. ROHKEM INFOT >

Seadus kaitseb üürilepingus nõrgemat poolt

KOMMENTEERI PRINDI ARTIKKEL
Saada vihje
Kortermaja akna taga. Illustratiivne foto. | FOTO: Tairo Lutter / Õhtuleht

Advokaadibüroo Sorainen vandeadvokaat ja nõunik Urmas Volens soovitab nii üürileandjal kui ka -võtjal sõlmida omavaheline leping läbimõeldult, et oma huve võimalikult hästi kaitsta. Seaduse silmis on rohkem kaitstud nõrgem pool ehk üürilevõtja.

Lepingut sõlmides tuleb Volensi sõnul alustada sellest kontekstist, milles konkreetselt soovitakse kokku leppida. Äriruumi lepingus saab kokku leppida mõlemale poolele sobivates tingimustes. Eluruumi üürilepingus saab kokku leppida ainult tingimustes, mis on seaduses sätestatust üürnikule kasulikumad, selgitas Volens seaduse nüansse Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja korraldatud seminaril 11. märtsil.

Üürilepingut sõlmides on oluline kirjeldada kinnistu seisukorda. Volens soovitab üksikasjalikult üles kirjutada või ka visuaalsel kujul salvestada üüritava vara seisukord, sealsed puudused jms. Nii on hilisemas vaidluses kergem ennast tõendada, sest on teada, milles täpselt kokku lepiti.

Vastasel korral peab kohtunik lähtuma üldistest seadustest. «Mul on praegu käsil just üks vaidlus, kus telliti väga märkimisväärse summa eest internetipank. Mitte üheski kohas pole lepingus kirjas, mis on internetipank,» tõi Volens värvika näite.

Samuti tuleks segaduste vältimiseks üürilepingusse muuhulgas kirjutada ka seda, kes eluruumides täpselt elama asuvad. Seaduse järgi tohib üürilevõtja n-ö majutada vaid oma alaealisi lapsi ning töövõimetuid vanemaid. Lepinguga saab aga kindlaks määrata muid isikuid, kes ruumides elavad.

Võlaõigusseaduse järgi tohib üürileandja eluruumi puhul küsida tagatisraha kolme kuu üüri ulatuses, täpselt sama kaua peab ta ka minimaalselt ette teatama soovist üürilepingut lõpetada. Äriruumi puhul võib see summa olla ükskõik kui suur. Seega peaks üürileandja enda kindlustamiseks küsima eluruumi üürilevõtjalt vähemalt kolmekuulise tagatisraha.

Sage rikkumine on Volensi sõnul ka lemmiklooma salaja korterisse paigutamine, kuigi üürileandja seda selgelt ei soovinud. «Üldiselt annab üürileandja tähtaja, mil puudus tuleb eemaldada ja seda tavaliselt ka tehakse. Keegi pole veel vaidluses kassi pidamise üle seni riigikohtuni läinud,» märkis Volens, kuid uskus, et tegemist pole veel nii olulise rikkumisega, millega võiks lepingu koheselt üle öelda.

Üürilepingu üles ütlemine

Üürileping võib lõppeda kahel juhul. Esimene põhjus on see, et on tegemist vigase üürilepinguga. Teine olukord on seesugune, kus üritatakse lõpetada kehtivat üürilepingut. «Mõlemad toimuvad sarnase juriidilise mehhanismiga. Üks pool soovib sellest lepingust väljuda ja ta esitab teisele poolele avalduse,» sõnas vandeadvokaat.

Seadus eristab seega tühisust ja tühistatavust. Tühist lepingut pole juriidilises mõttes olemas – see ei kehti juba algusest saati. Tühisuse aluseid peab kontrollima kohus.

Tühisuse aluseks on näiteks vastuolu heade kommetega ning kui üks pool on pahatahtlik. Seaduse järgi tuleb vaadata, kas mõistlik inimene tavatingimustes sõlmiks sellistel alustel lepingu. Tühisuse aluseks on ka näilik leping, kus pooled tahavad jätta muljet tehingu olemasolust.

«Tänane probleem on see, et kohtupraktika pole selgelt välja kujunenud, pole olnud piisavalt juhtumeid ning asjad on valdavalt ringkonnakohtus,» rääkis Volens.

Teisel juhul tuleb üles öelda tühistatav ehk kehtiv üürileping. Tühistatava lepingu puhul toimub täielik tagasitäitmine ja kahju hüvitamine. «See pool, kes teist on petnud, peaks kahjud hüvitama,» lausus Volens.

Korraline ülesütlemine on võimalik vaid tähtajatu lepingu puhul. Seda on siiski võimalik nii äri- kui ka eluruumi puhul tähtajalisse lepingusse sisse kirjutada. Erakorraline ülesütlemise alus on ainuke ühepoolse lõpetamise võimalus tähtajalise lepingu korral. Erakorraliseks ülesütlemiseks ei piisa ainult poole avaldust, vaid seaduses nähtud põhjustest.

Taganemisõigus

Üürilepingusse tuleks taas kirja panna, mis annab õiguse lepingust taganemiseks ja selle ülesütlemiseks. Tavaliselt lepitakse taganemisõiguse korral kokku mõjutava suurusega leppetrahv.

«Põhimõtteliselt tuleb lähtuda sellest, mida pooled on kokku leppinud ja lähtuda üldisest taganemisõigusest. Riigikohtu kohtulahendite põhjal on mõistlik aeg lepingust taganeda 11 päeva. Kui sa oled teatud aja ületanud, siis oled lepinguga justkui leppinud. See aeg ei saa olla väga pikk,» selgitas Volens.

Leping kehtib alates alla kirjutamisest. Mõjuval põhjusel võib üürilepingu alati üles öelda. Põhjus on siis mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovitavalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

Üürileandja võib lepingu üles öelda, kui:

1. Üürnik on viivituse kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega.

2. Võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa.

3.  Võlgnevate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.

Tagasi üles