Vaata, miks peab omavoliliselt tehtud juurdeehitist seadustama
26. mai 2013, 10:45
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Advokaadibüroo Varul advokaat Merli Paddar kirjutab, et pärast kiiret majandus- ja kinnisvarabuumi ning sellele järgnenud surutist on tekkinud olukord, kus suur osa ehitisi on ehitatud või laiendatud omavoliliselt ning vajaksid seadustamist.
Ebaseaduslik on ehitis, millel ei ole ehitusluba või mis ei vasta ehitusloa või detailplaneeringu nõuetele. Eeltoodu kehtib ka ebaseaduslikult ehitatud hoone juurdeehitise ja aiamaja kohta, samuti korteri laiendamisel sokli või katusekorrusele. Ehitise seadustamine ei ole vajalik mitte ainult abstraktsel õiguskorra kaitse eesmärgil, vaid seadustamata ehitisest tekivad isikule suure tõenäosusega reaalsed tagajärjed ning takistused omandi kasutamisel ja käsutamisel.
Reaalsed tagajärjed
Esiteks saabkohalik omavalitsus karistada füüsilist isikut ehitise omavolilise ehitamise eest rahatrahviga kuni 1200 eurot ja juriidilist isikut rahatrahviga kuni 32 000 eurot.
Teiseks saab omavalitsus teha ka ettekirjutuse ehitis lammutada või seadustada (nt nõudega koostada ehitusprojekt ja taotleda ehitusluba) ning rakendada ettekirjutuse täitmata jätmise korral sunniraha kuni 1300 eurot füüsilisele ja kuni 6400 eurot juriidilisele isikule. Oluline on, et sunniraha kohaldamise kordadele ei ole piiranguid, st senikaua, kuni ettekirjutust ei täideta, saab kohalik omavalitsus sunniraha ka määrata.
Trahvi ega sunniraha määramine ja tasumine ei tähenda siiski, et ehitis on edaspidi seaduslik. Viimase võimalusena on omavalitsusel õigus kohaldada ehitise omaniku mittereageerimise korral asendustäitmist. Asendustäitmine tähendab lühidalt öeldes seda, et omavalitsus lammutab omavoliliselt ehitatud hoone ja nõuab tekkinud kulud sisse selle omanikult.
Samuti piirab ehitise ebaseaduslikkus selle osalemist kinnisvaraturul. Omanik peab arvestama, et turu keskmise hinnaga ebaseaduslikke kortereid või maja ilmselt keegi ära ei osta, kuna kinnisvara väärtuse määramiseüks aluseid on korrektne dokumentatsioon.
Ebaseaduslikult rajatud ehitise müügi korral jääb ehitise seadustamine uue omaniku õlule, lisades tehingust saadule nii aja-, raha- kui ka närvikulu. Samuti, kuigi uus omanik vastuta omavolilise ehitamise eest, võib kohalik omavalitsus nõuda just temalt õigusliku aluseta ehitatud ehitise seadusega vastavusse viimist, määrata sunniraha või karistada rahatrahviga.
Samuti soovivad pangad, et laenutagatised oleksid likviidsed, mistõttu nõuavad nad laenu väljastamisel korrektset dokumentatsiooni ja ehitise vastavust sellele. Vastasel juhul tehakse negatiivne laenuotsus ja ostu-müügileping jääb sõlmimata.
Lisaks trahvidele, ettekirjutustele ja sunnirahadele on ehitise omaniku kohustuste täitmisel ka praktiline ja küllap kõige tähtsam tähendus – see on kinnitus, et ehitis vastab nõuetele, sh ohutusnõuetele. Ka ostja tahab olla kindel, et maja on ehitatud projekti kohaselt ja vastab kasutusotstarbele (maja on ehitatud tuleohutusnõudeid järgides, vesi on joodav, kandeseinad nõuetekohased jne). Ka paljude kindlustusandjate üldtingimusteson lepingu sõlmimise tingimusena kirjas, et ehitis peab olema ehitatud ehitusloa alusel ja olemas peab olema kasutusluba.
Kuidas seadustada?
Kuidas juba olemasolev ebaseaduslikult ehitatud ehitis seadustada? Ehitajale ega ehitise omanikule seadusiseenesest mingit tähtaega ehitise seadustamiseks ette ei näe, samuti ei ole seadusega reguleeritud ehitise tagantjärele seadustamise menetlus.
Ehitise seadustamise protsess jääb sõltuma konkreetse rikkumise ulatusest ja kohaliku omavalitsuse diskretsioonist. Enamasti nõutakse tagantjärele detailplaneeringu kehtestamist või projekteerimistingimuste andmist ning juba olemasolevale hoonele ehitus- ja kasutusloa väljastamist.
Kirjutamata põhimõte on, et õigusliku aluseta ehitise seadustamise menetlus ei tohi olla üksnes formaalne, st kohalik omavalitsus peab hindama ehitise vastavust seaduses sätestatud nõuetele ka sisuliselt. Seega tuleb ehitise seadustamisel tagantjärele läbida samad etapid nagu ehitisele ehitusloa taotlemisel, samuti tuleb vajaduse korral hoonet ümber ehitada või vahetada välja mõni kasutatud ehitusmaterjal(näiteks miljööväärtuslikus piirkonnas). Kirjeldatu nõuab märkimisväärseid lisakulutusi.
Ebaseadusliku ehitise omanikul tuleks arvestada, et isegi kui tal ei ole lähitulevikus plaanis sellist maja või korterit müüa, võtab ehitise seadustamise protsess aega – detailplaneeringu vajaduse korral isegi aastaid. Veel on hea teada, et omavalitsused suhtuvad märksa leebemalt nendesse omanikesse, kes ise kõnealuse murega nende poole pöörduvad.
Inimesel, kes ehitamisega iga päev kokku ei puutu, aga seisab silmitsi siin käsitletud probleemidega, tasuks paluda endale bürokraatia läbihammustamiseks võimaluse korral appi asjatundja või küsida omavalitsuse töötajatelt nõu juba enne ehitustööde alustamist. Eksimuste vältimine muudab nii omaniku kui ka kohaliku omavalitsuse elu tunduvalt lihtsamaks ning aitab hoida ära põhjendamatuid lisakulutusi ning vaidluseid.