Ei ole harvad juhud, kus kortermajas otsustab keegi laiendada oma korterit keldri või pööningu arvelt. Vahel saavad naabrid sellest teada alles siis, kui muidu ühises kasutuses oldud ruumile tabalukk ette pannakse või seinu lõhkuma hakatakse, kirjutab vandeadvokaat Piret Jesse advokaadibüroost Tark Grunte Sutkiene.
Enamikel juhtudel on korteriomanike enamus sellest siiski teadlikud ning selleks eelnevalt oma nõusoleku andnud. Ehitusele vastuvaidlevale naabrile näidatakse ehitusluba ja väidetakse, et juriidiliselt on kõik jokk. On tõesti?
Korteriomanike kaasomandi osa ümberehitamiseks üksnes kaasomanike enamuse otsuse alusel taotletud ehitusloast ei piisa. Ehitustegevust reguleerivate sätete alusel ehitustööde tegemise aluseks olev ehitusluba ei reguleeri kaasomanike vahelisi suhteid kaasomandis oleva asja kasutamisel ega anna õigust teostada kaasomandisse kuuluva osa ümberehitust ilma kõikide ehitise kaasomanike nõusolekuta.
Nii kaasomanikevahelisi suhteid reguleeriva asjaõigusseaduse kui ka korteriomandiseaduse kohaselt ei saa kaasomandi osa majanduslikku otstarvet muuta, sealhulgas mõnda korterit laiendada või keldri asemel sauna ehitada, ilma, et sellega eelnevalt nõustuksid kõik ehitise kaasomanikud. Samuti saab ehituslikke ümberkorraldusi, näiteks lisakorruse ehitamine, teostada üksnes konsensuse alusel. Kui seda kõikide nõusolekuta siiski tehakse, on tegemist teiste kaasomanike õiguste rikkumisega.
Kaasomanik, kelle õigusi tegevus rikub saab nõuda õiguste rikkumise lõpetamist, sealhulgas eelneva olukorra ennistamist ja edasisest rikkumisest hoidumist. Lisaks võib kaasomanik nõuda oma õiguste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.
Rikkumise ning sellega kaasnevate vaidluste vältimiseks tuleb enne ehitustööde algust saada nõusolek kõikidelt korteriomanikelt. Selleks, et kaasomandi arvelt ehitatav korteri laiendus liita korteriomandi reaalosale tuleb sõlmida ehitise kaasomanike vahel kaasomandi osa eraldamiseks vajalikud notariaalsed lepingud ning esitada need koos nõutava rekonstrueerimisprojekti koopia ja ehitusloaga kinnistusregistrile.
Mida teha, kui enamik kaasomanikest ümberehitusega ning kaasomandis oleva ruumi mõnele korteriomanikule üleandmisega nõustuvad, kuid üks või mõned mitte? Sel juhul võimaldab korteriomandiseaduse § 81 lõike 1 nõuda mittenõustuvatelt kaasomanikelt kaasomandi osa eraldamiseks nõusoleku andmist kohtu kaudu. Nõusolekut saab nõuda siiski üksnes juhul, kui nõusoleku on eelnevalt andnud 2/3 korteriomanikest, kaasomandi osa eraldamisega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomanike huve ning isik, kellele kaasomandi eraldatud osa võõrandatakse tasub korteriomanikule selle eest hariliku väärtuse rahas või kulutatakse vastav tulu mõistlikult kaasomandi korrahoiuks või parandamiseks. Vaidlusi vältimiseks on oluline juba ehitustööde kavandamisel kokku leppida, mis eesmärgil kaasomandis olevaid ruume ümber ehitatakse, millistel tingimustel võõrandatakse ning milliseid ehitise korrashoiuks vajalikke töid sellest finantseeritakse.