Raskeim küsimus kinnisvara hindamisel – kui palju on hinnad tegelikult muutunud?

Copy
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Kui korterite müügile ennustab Purre veel mitmeks aastaks madalseisu, siis üüriturule annab kujunenud olukord just eelise.
Kui korterite müügile ennustab Purre veel mitmeks aastaks madalseisu, siis üüriturule annab kujunenud olukord just eelise. Foto: Peeter Langovits

Pärast rohkete tehingute ja rekordiliste hinnatõusudega aastaid on kinnisvaraturule saabunud harjumatu vaikus ning nõudluse langusest tingitud pakkumise kuhjumine avaldab hindadele survet.

Üks osa turusektorites toimunud hinnamuutustest kajastub loomulikult ka kinnisvarabüroodes koostatud hinnangutes. Seetõttu pole haruldane, et praegustes hinnangutes on turuväärtus madalam kui samas asukohas ning sama tüüpi kinnisvara väärtus vahetult enne hinnalangust.

Muutus erinevate piirkondade ja vara liikide osas on ebaühtlane. Väikese tehingute arvu ning lühikese perioodi tõttu on konkreetseid protsente raske välja tuua. Tehinguandmed jõuavad hindajani ajalise nihkega, mille sisse jääb ka tehingutingimuste kokkuleppimise ja tehingu vormistamise vahele jääv aeg. Langeva hinnatrendi tingimustes võimalikult värsket tehinguinfot kasutades ja müügipakkumiste hindu jälgides kanduvad muutused sujuvalt hinnangutesse, kuid paraku mõningase hilinemisega, mis toob kaasa ülehindamise ohu.

Üldistusena võib väita, et langenud on eelkõige tüüpobjektide hinnad ning tänavu on vähemaks jäänud kõrge hinnaga tehinguid. Sageli on just kallimate maatükkide, majade või korterite omanikud, kellel pole erilist vajadust müüa ning nad on müügist loobunud või üritavad müüa endise hinnaga.

Kellel vajadus müüa, on pakkumiste rohkuse tõttu sunnitud hinda langetama, mis viib ka üldise hinnataseme alla. Tallinna naabruses ning mereäärsetes piirkondades on vähenenud tehingute arv nende suhteliselt kalli hinnaga suurte maatükkide puhul, mis enamasti osteti eesmärgiga jagada elamukruntideks.

Samuti on hoonestamata maa puhul kadunud huvi Tallinnast kaugemal asuvate piirkondade vastu. Kui võrreldes hindade kevadise kõrgtasemega, siis on korrigeeritud just uute elamispindade hindu, kuid need pole enamasti veel tehinguregistrisse jõudnud.

Hinnalangus pole kestnud kaua ja ei olnud ka enamikes turusektorites suur. Kui objekti seisukorras pole toimunud olulisi muudatusi, ei teostata üldjuhul kordushindamisi eriti sageli. Seni on varem hinnatud objektide puhul kahe hinnangu koostamise vahelisse aega jäänud ka mõningane tõusuperiood, mis kompenseerib hilisemat hinnalangust.

Seetõttu pole veel praktikas ette tulnud pretsedenti, kus sama objekti turuväärtus on madalamaks hinnatud. Samuti võib arvata, et kuna inimesed on üldjoontes kursis kinnisvaraturul toimuvaga, ei telli nad omal initsiatiivil hinnangut, kus väärtus kujuneb eelmisest madalamaks.

Kui objekti seisukorras pole aga muutusi toimunud, on sage ümberhindamine omane pigem kiire hinnatõusu ja intresside languse tingimustes. Langeva hinnatrendi puhul peaks uueks hindamiseks olema surve näiteks laenuandjate poolt. Kuna laenusumma on üldjuhul väiksem tagatisvara väärtusest ning laenujääk aja jooksul väheneb, pole see teema veel päevakorda kerkinud.

Mitu korda aasta jooksul hinnatakse aga ehitusjärgus objekte. Kui kahe hindamise vahel on hoone valmidusaste piisavalt tõusnud, on ka väärtus suurem. Loomulikult tuleb tingimustes, kus kinnisvarahinnad pigem langevad, arvestada, et turuväärtuse kasv jääb tõenäoliselt väiksemaks, kui seni ehituseks tehtud kulud.

Olukord, kus tänu kiirele kinnisvarahindade tõusule osa asukohtades väärtuse kasv igal juhul kattis ehituskulud, oli pigem erandiks. Eriti ehituse algstaadiumis on mitmeid töid, mille jaoks kulub küll raha, kuid turuväärtus oluliselt ei tõuse. Seetõttu peaks praegu maja ehitust alustades arvestama suurema algkapitaliga.

Kommentaarid
Copy
Tagasi üles