Kas kinnisvarainvesteeringud on liiga ohtlikud?
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Kinnisvarasse investeerimine on olnud paljudele aastaid tulus ärimudel, kuigi praeguseks on kinnisvarainvesteeringute väärtus kordades langenud. Kas kinnisvarasse investeerimine pole liialt riskantne ja ohtlik- küsib Elise Rämmal Uus Maa kinnisvarabüroost Postimehe kinnisvara erilehes Kodu ja Kinnisvara.
Kui kaks aastat tagasi võis enne buumi ostetud kinnisvaraga suurendada investeeringu väärtust mitu korda, siis nüüd saab kahjuks tuua ka hulgaliselt näiteid investeeringu eesmärgil soetatud kinnisvarast, mille väärtus on kordades langenud.
Seetõttu saab kinnisvarasse investeerimisel tuua välja nii positiivseid kui ka negatiivseid külgi.
Esimene pooltargument on kindlasti fakt, et väljaüüritud kinnisvaraga on võimalik toota regulaarselt ja positiivset rahavoogu üüritulu näol. Lisaks tekitab inimestes teatud kindlustunde see, et kinnisvara on füüsiline, käegakatsutav objekt, mis ei saa turukõikumise tulemusena täielikult õhku haihtuda.
Negatiivseks pooleks on aga kinnisvara väärtuse säilitamise ehk omamise kulu pikaajalises perspektiivis, sest kinnisvara vananeb nii moraalselt kui ka füüsiliselt.
Vanalinn jätkuvalt hinnas
Kinnisvarasse investeerimisel ongi peamine risk seotud vara väärtuse langusega. Praeguses turusituatsioonis on langustrend tingitud eelkõige majanduse üldisest langusest, mis saigi alguse just kinnisvaraturult.
Arvestades kinnisvaraturu olukorda, on praegu hea võimalus soetada kinnisvara 2003/2004. aasta hinnatasemega. Soovides investeerida kinnisvarasse, mille turuväärtus tõuseks majandusolukorra paranedes keskmisest rohkem, tasuks kinnisvara soetada eelkõige tuntud ja hinnatud piirkondades.
Kinnisvara, mille tulevikuväärtust saab pidada kõrgeimaks, on eelkõige Tallinna kesklinna uued tornelamud, nagu Tornimäe ja Maakri tänava piirkond. Samuti on läbi aegade hinnatud kõrgelt vanalinna.
Korterite müügitehingute ruutmeetrihinnad jäävad vanalinnas vahemikku 30 000 kuni 40 000 krooni, kuid leidub ka eksklusiivseid kortereid, mille tehinguhinnad ulatuvad isegi 70 000 krooni piirimaile.
Kinnisvarabuumi kõrghetkel olid vanalinnas hinnad keskmiselt 40 000 kuni 65 000 krooni ruutmeetri kohta.
Aeg investeerida
Rääkides madalama hinnaklassi kinnisvarast, jäävad tüüpkorterid magalarajoonides üsna sarnasesse hinnaklassi sõltumata sellest, millises tüüplinnaosas korter paikneb.
Selliste korterite hindade puhul on määravateks eelkõige korteri ja kogu elamu üldine seisukord ning nende tüübist tingitud parameetrid.
Kui praegu on võimalik magalarajoonide kortereid osta hinnavahemikus 8000 kuni
16 000 krooni ruutmeetri kohta, siis enne hinnatõusu olid sarnaste korterite hinnad 7000 kuni 15 000 krooni ruutmeetrist.
Ent kui pöörata tähelepanu 2006/2007. aasta ruutmeetrihindadele, mis olid 16 000 kuni 32 000 krooni, on investeerimine kinnisvarasse majanduslanguses hea võimalus.
Analüüsides üldist turusituatsiooni 2009. aasta lõpus, on märgata, et turg on tasakaalupunkti saavutamas ja hinnad stabiliseerumas.
Eksklusiivsemate objektide puhul on võimalik kohata isegi pakkumishindade kallinemist, eelkõige pakkumiste vähesuse tõttu. Nõudluse poole pealt vaadates on tunda, et varem äraootaval seisukohal olnud ostjad on tajunud, et aeg investeerimiseks on saabunud.
Seda, kas hinnalangus on lõplikult peatunud, saab näha juba lähitulevikus.
-------------------------------------------
Järeldused 2009. aastal valitsenud trendidest ja väljavaated käesolevaks aastaks
Mart Saa
Arco Vara Kinnisvarabüroo juhatuse liige:
Kuna korteriomandite tehingute arv on viimased kolm kvartalit olnud tõusuteel, võib sellest välja lugeda lootust elamispindade turu aktiveerumisele.
Kuigi inimeste finantsvõimalused on piiratumad kui varem, eelkõige palkade kärpimisest tingituna, on ka hinnad muutunud varasemast märksa taskukohasemaks.
Seetõttu võib 2010. aastaks prognoosida elamispindade turu stabiliseerumist mõõdukas tempos ning väljumist nn kriisi mentaliteedist, et «kõik läheb veelgi odavamaks ja ootame veel». Just praegu on parim aeg püsiväärtusliku kinnisvara soetamiseks.
Varasemaga võrreldes on kinnisvaraostja muutunud teadlikumaks ning majanduslangus on kinnisvaraturgu oluliselt puhastanud. Inimesed loevad rohkem raha ja tahavad selle eest saada kvaliteetset kaupa.
Odavate «papist paleede» aeg on läbi. Asukohale lisaks mängivad uute objektide puhul järjest enam rolli madalad haldus- ja küttekulud, energiasäästlikkus ja kinnisvarafirmade ning arendajate poolt pakutavad garantiid.
Euribori praegune tase on laenuvõtjale väga soodne ja pankade soov taas laenu anda tõusnud, küll aga on pangad oma riskimarginaale tõstnud.
Kuna hoiuste intressid on viimase poole aasta jooksul tublisti langenud, siis pole raha kogumine pangaarvele enam kuigi atraktiivne – investeerimine kinnisvarasse on märksa tulutoovam.