Üks asi on oht, et arendajal on soov ehitada Tallinnasse, väga prominentsesse ja linnaehituslikult olulisse kohta suur ja suletud kaubanduskeskus, millesarnaseid selle keskpärasuses ei ehitata tänapäeval enam ühegi pealinna kesklinna lähedussegi. Hoopis teine asi on, kui oma ärilist kavatsust surutakse läbi ebaausate võtetega, kirjutab Riigikogu liige ja arhitekt Yoko Alender.
Yoko Alender: Tallinnas kehtivad hämarad kokkulepped
/nginx/o/2017/06/01/6733147t1hed9c.jpg)
20. oktoober 2015, 12:50
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
«Esimesel juhul on oht taunitav, aga halva maitse ja ebaprofessionaalse äri eest ei ole me keegi kaitstud. See on turumajandus.
Kavandatava Porto Franco asukoht on samaväärne kui Esplanaadi Helsingis või Strandvägen Stockholmis. Küsimus on selles, kas siia kavandatav on samaväärne või kaasajas isegi kvaliteetsem.
Füüsiline keskkond ja selle kvaliteet loovad konkurentsivõimet või hävitavad seda. Oleksin lootnud, et oleme oma arengus jõudnud kaugemale, kui tase, et ehitame oma mereväravasse Kadaka turu ad 2015.
Teisel juhul on küsitav arendaja ja linna poolne tegutsemine, mis tekitab kahtluse, et Tallinna linnas ei kehti mitte ehitusseadus, määrused ja planeeringud, vaid hämarad kokkulepped.
Küsitav on seegi, kas võidutöö ei olnud juba enne konkurssi toimumist teada? Ala hoonestuse ehitushange oli Chapman Taylori jooniste järgi ära juba juulis, selle võitis Astlanda. Kogu ehitussektor teadis juulis milline on võidutöö. Kuu hiljem osalesid arhitektid nn arhitektuurikonkursil.
Samuti saadeti väidetavalt tulevastele rentnikele kataloogid pindade broneerimiseks Chapman Taylori plaanidega 2015 augustis, seega pidi olema kindlus, et need plaanid jäävad. Omanikud võivad rentnike ikka varem otsida, aga siin torkas silma, et brožüüris olid konkursi võidutöö pildid juba sees. Tõsi, üks neist piltidest oli 98% kattuvusega, ülejäänud 100% kattuvusega. Seega tundub, et omanikel oli juba ammu enne tööde esitamise tähtaega tegelikult võidutöö olemas ning konkurss kui selline, oli lihtsalt farss.
Mahhinatsioonid žüriiga
Detailplaneering (DP) nōuab arhitektuurivōislust hoonestusele. Kas see mis toimus oli avalik arhitektuurivōistlus? Eesti Arhitektide Liit kooskõlastab reeglina kõik arhitektuurivõistluste tingimused. Antud juhul ei ole EAL Porto Franco tingimusi kooskõlastanud, vaid tingimuslikult aktsepteerinud.
«Eesti Arhitektide Liit märgib, et võistlusülesandes sisaldub vastuolu arendaja ootuste ja detailplaneeringuga kavandatud mitmekesise avaliku ruumi vahel. EAL ei pea sellist ülesandepüstitust heaks tavaks, kuid aktsepteerib võistluse toimumist kompromissina, tingimusel et võistlusülesandes on selgelt märgitud eesmärk, et võistleja peab võistlustöös otsima mõistlikku tasakaalu arendaja ootuste ning detailplaneeringu tingimuste ja kvaliteetse avaliku ruumi loomise eesmärgi vahel.»
Sõnastus moondus tingimustes aga hoopis selliseks: «Arendaja on aastate jooksul peetud arhitektuurikonkurside ja tellitud kontseptsioonide põhjal välja töötanud keskuse funktsionaalse plaanilahenduse, mis suures osas ei kuulu selle arhitektuurikonkursi raames ümbertegemisele.»
Arhitektuurivõistluste euroopalik tava näeb ette, et parima tulemuse saavutamiseks on konkursi žüriis arhitektidest liikmed enamuses. Algses EALile saadetud loetelus nii oligi, kuid juuli lõpus lisas konkursi korraldaja asendusliikmeid. Hiljem selgus, et Soome ja Riia arhitekt kutset žüriisse ei saanudki. Helsingi peaarhitekti asendas Tõnu Altosaar. Riia arhitekti määrati asendama Peterburi arhitekt, kelle asendusliige omakorda pidi olema keegi Aleksei Krause.
Žüriis kohapeal räägiti interneti kaudu hääletavast Peterburi arhitektist, kes hiljem selgus olevat Krause, kes on Tederi ettevõtte pikaajaline töötaja. Tema tundubki olevat must hobune, kes kaalukausil arendaja häälteenamuse tagama pidi. Protokoll on ka kommentaaride osas lünklik, tundub, et osa töid üritati elimineerida tingimusel, et ei vastanud «kaubandusloogikale». Samuti töötab Tederi ettevõttes arhitektuuritudeng Anni Reitalu, kes väidetavalt pidavat nooremate arhitektide huve esindama. Selge on, et neli alles jäänud sõltumatut arhitekti: Trummal, Paaver, Pere ja Altosaar ja ka peaarhhitekt Endrik Mänd, eristuvad hinnangutes teistest, ent jäävad vähemusse.
Žürii töö lõpp-protokolli ei ole tänaseni vaatamata võistluse heale tavale avalikustatud.
Ei vasta kehtivale detailplaneeringule
Võidutöö ei vasta kehtivale detailplaneeringule linnalise liikuvuse, avaliku ruumi käsitluse, ligipääsetavuse, täisehitatud pinna ega ehitusmahtude kõrguste osas.
Kehtivas detailplaneeringus on lubatud hoonealuseks pinnaks maksimaalselt 18 950 ruutmeetrit. Vōidutöö ehitusalune pind on minimaalselt 26 300 ruutmeetrit. Ehitusala on ligi 1,5 Tallinna Raekoja platsi suuruse ala vōrra laiendatud.
See avalik ala on kasutusel tavalise kaubakeskusena ja aatriumina ümber nimetatud «klaasitud tänavaks». Sisuliselt on see Kristiine keskuse koridor, mis käib ööseks lukku, ega ole kuidagi käsitletav avaliku ruumina.
Admiraliteedi basseini äärse ala arendaja mure ehitusaluse pinna pärast on väljendatud ka vōistlustingimustes. Vastuolu sai alguse juba sellest, et kunagise planeeringu arhitektuurikonkursi ideed sisaldasid 6 korrust maksimaalse kõrgusega 24 meetrit, kaubanduspindade korrusekõrgused on aga hoopis teistlaadsed. Nüüd ei mahu arendaja kunagi plaanitud ruutmeetrite arvuga enam lubatud mahu sisse ja on mindud detailplaneeringut eirates avaliku ruumi kallale.
«Detailplaneeringuga kavandatud kruntide nr 6-13 hoonestuse maksimaalne maapealne ehitusalune pindala on kokku 18950 ruutmeetrit ja maksimaalne maapealne suletud brutopind 80995 ruutmeetrit. Detailplaneeringuga antud tingimusi saab käsitleda vastavalt ehitusseadustikule ja TLPA seisukohale. Võistleja peab arendaja ootused viima kooskõlla kehtivast detailplaneeringust, Ehitusseadustikust ja Planeerimisseadusest tulenevate piirangutega. Juhul, kui võistleja pakub oma võistlustöös välja eelpool toodud mahtudest suuremad ehitusmahud, peab ta tagama, et projekti mahtu on võimalik vähendada lubatu piiridesse ilma, et see rikuks hoone funktsionaalsust.»
DPs on nähtud ette vaatekoridorid milles hoone vōib olla maksimaalselt 11 meetri kōrgune, vōidutöös on seal 24 meetri kōrgused nn klaasmahud.
Arhitektuurivōistluse tingimuste väljavōte peatükist tänavad: «Projekteeritavat ala läbivad tänavad ja vaatekoridorid - Kehtiva detailplaneeringuga on kogu alale kavandatud avalik mitmekesine teedevõrgustik (krunt 13 + krunt 9 servituudiala).»
Selle kohta on Tallinna Linnaplaneerimise Amet oma 16.06.15 vastuses märkinud muuhulgas järgmist: «Põhjendatud juhul võib täpsustada detailplaneeringus teedevõrgustiku krundi (krunt nr 13) suurust ja kuju ning läbipääsuservituudi (krunt nr 9) seadmise vajadust. Arhitektuurivõistluse lähtetingimuste koostamisel tuleb muuhulgas arvestada, et lähtudes detailplaneeringu olemusest ja avalikust huvist tuleb uue hoonestuslaadi kavandamisel arvestada põhimõttega, et tagatakse olulised vaated Tallinna vanalinnale ning läbi planeeringuala nähakse ette maapinna tasandil loogilised ja mugavad avalikult kasutatavad kergliikluseteed, mis järgivad peamisi liikumissuundi sadama ja vanalinna vahel. See tähendab, et võistleja peab teedevõrgustiku lahenduses leidma mõistliku tasakaalu arendaja ootuste ja kvaliteetse avaliku ruumi loomise eesmärgi vahel.»
Kehtiv detailplaneering näeb ette erinevate funktsioonidega ala, äripindu, büroosid ja 30% elamist. Tänaseks on jäänud vaid büroopinnad ja äripinnad. Endrik Mänd väidab medias, et Tallinna linn soovib alal näha 24h ööpäevaringselt toimivat ja elavat piirkonda. Jääb arusaamatuks, kuidas see sellise suletud iseloomuga monofunktsionaalse äri-kaubanduskeskusega tagatud on.
Mis juhtus?
Kogu seda sasipundart lahates tundub protsess Tallinna merevärava arendamisel kronoloogiliselt olnud umbes selline, nagu siin 10 punktis oletan. Saan aru, et minu kokkuvõte põhineb vaid vestlustel ja oletustel, võetagu seda sellisena. Igatahes huvitab mind, mis edasi saab. Kaua me sellise jamaga lepime?
1. Chapman Taylor (CT) on teinud ka detailplaneeringu mahulise lahenduse – seega on nad olnud arendajaga seotud 2005. aastast alates ja pidevalt on lahendust n-ö täpsustatud. 2013 anti välja raamat, kus põhiolemuselt on lahendus juba olemas. Kusjuures, CT kodulehelt on kõik Porto Francoga seotu maha võetud, aga kui otsida, siis on mõned asjad leitavad.
2. Maa-alusele osale saadi ehitusluba juba 2011 ja edasi saadi pōhimōtteline heakskiit maapealse osas 2015.a alguses Tallinna Linnaplaneerimisametilt?
3. Rentnikele saadeti kataloogid pindade broneerimiseks CT plaanidega 2015 augustis, sest kindlus oli olemas, et need plaanid jäävad?
4. Detailplaneeringust tuleneva arhitektuurivōistluse nõude täitmiseks tehti pakk tingimusi, milles lisana kaasas korruste plaanid ja kiri, et kuna kelder juba ehituses, ei tohi plaane väga muuta. EAL aktsepteerib võistlustingimused juuli lõpus 2015 tingimuslikult. EAL informeerib ka välismaiseid züriiliikmeid konkurssiga seonduvatest vastuoludest.
5. 2015 september. Naiivsed arhitektid trügivad teha juba seotud kätega, mis vähegi veel teha annaks ehituses oleva keldri otsa sellist, mis vähegi linna meenutaks.
6. Žüriisse pannakse asendusliikmeid piisavalt, et hääletada CT vōitjaks, sest plaanide põhjal on juba rendilepingud suures plaanis tehtud?
7. Züriis olev Tallinna linnaplaneerimise ameti (TLPA) esindaja ei maini kordagi vastavust planeeringule. Huvitav miks? Sest valitud töö eirab planeeringut ja ehitab platside ja tänavate alad täis, ehk siis ei vastagi DPle.
8. Detailplaneering on ühiskondlik kokkulepe (ehk seaduse lisa ruumi defineerimiseks), mida peab loomulikult ka TLPA järgima. Poekoridoride ümbernimetamine tänavateks on suhteliselt naiivne mōte ja ei muuda köetavat ehitusmahtu kuidagi juriidiliselt tänavaks.
9. Poe rentnikud on juba veendunud et asi liigub, pindade asukoht ja paigutus teada, eellepingudki väidetavalt tehtud? Ehitusluba on vaid vormistamise küsimus, sest järelvalveorgan TLPA, kes detailplaneeringule vastavust kontrollib, kiidab ebaausatele ja detailplaneeringule mittevastavatele arengutele takka?
10. 9.oktoobril toimus žürii koosolek. Juba poolteist kuud varem, 31.08 on Rauno Teder esitanud Tallinna Linnaplaneerimisametile võidutöö eskiisi projekteerimistingimuste taotlemiseks, et muuhugas ehitusala 10% suurendada.
Kuidas peaks siit edasi minema?
1. Tuleks teha uus ja avalik arhitektuurivōistlus. Peetud võistlus oli kõike muud kui korrektne. Võistluse tingimused olid vastuolus kehtiva detailplaneeringuga ja žüriiliikmete hulgas ei olnud arhitektid enamuses. Küsitav on ka praktika, kus arendaja ise esitles züriile töid, suunates nii valikuid. Mis võistlus see on, kui võidutöö on juba ette valitud ja kinnimakstud?
2. Saan aru, et KaPo uurib juba Tederi poolt Midfieldile ja Paavo Pettaile tehtud marketingi maksudega seonduvat. Vägisi tundub, et oleks alust uurida ka selle seost praeguse TLPA seisukohaga, et kehtiva detailplaneeringuga vastuollu minek ja kogu selle asja käik on JOKK.
Senise protsessi kui tõsise fopaa eest võiks nii peaarhitekt kui vastutav abilinnapea tagasi astuda, olles ise olnud ebaausana näivas protsessis osalejad ja meedias takkakiitjadki. Kui keegi kunagi vastutust ei võta, anname signaali ka järgmistele arendajatele – Tallinna linnas ei kehti mitte ehitusseadus , määrused ja planeeringud, vaid hämarad kokkulepped. Minu arvates võiks selline asjade käik jääda meie kultuuriruumist eemale. Sest muidu pole küll mingit lootust, et meie pealinn areneb euroopalikuks inimsõbralikuks elukeskkonnaks.»