Arengud kinnisvaraturul – mis saab edasi?
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
«Mis saab edasi?» küsiti Eesti Kinnisvarafirmade Liidu sellesügisesel seminaril. Nägemusest tegi Postimehe erilehes Kodu ja Kinnisvara kokkuvõtte Eesti Kinnisvarafirmade Liidu tegevdirektor Tõnis Rüütel.
Ehkki megatõusu kinnisvaraturul ei oodata, ollakse tuleviku suhtes optimistlikud. Ettevõtjad, kes siiani on vastu pidanud, peavad enda hinnangul vastu ka edaspidi.
Tulevik juba roosilisem
Kõik Eesti suuremad pangad otsivad praegu kinnisvarabüroodega uusi koostööaluseid.
Loomulikult ei anta laenu enam igaühele, kuid asjaolu, et korraliku maksevõimega klient saab positiivse laenuotsuse paari päeva jooksul, on iseenesest märkimisväärne.
Seminaril esinenud Nordea Panga juhatuse liige, jaepanganduse juht Olavi Pakkonen väitis, et laenutingimused eluasemelaenu osas muutunud pole, küll aga võib seda täheldada ärikinnisvara segmendis. Näiteks tühja maatüki puhul kodulaenu ei saa – seda käsitleb pank kui kommertslaenu.
Terava küsimuse kommertspankadele viskas õhku seminarist osa võtnud Eesti Panga esindaja: «Miks on marginaalid Eesti pankades oluliselt suuremad kui näiteks Soomes ja Rootsis?» See peaks laenupoliitika kujundajatele olema teravaks mõttekohaks.
Vahepeal põhjusega krahhikuulutajaks tituleeritud EfTEN Capitali juht Viljar Arakas oli mõõdukalt optimistlik. Mäletatavasti oli ta üks esimesi arvamusliidreid, kes 2007. aasta kevadel toimunud konverentsil «Kuhu liigub Eesti kinnisvaraturg?» ütles hoiatavalt: «Kinnitage turvavööd!»
Viidates jätkuvatele raskustele eelkõige USA kinnisvaraturul, jõudis ka tema siiski järeldusele, et Eesti on põhja läbimas ning tulevik tundub roosilisem. Kui just jutt ei käi klientidest tühjaks valgunud C-kategooria büroohoonetest, mille ainsaks mõistlikuks lahenduseks võibki olla buldooser või mõneks ajaks kehtestatavad ülimadalad üürihinnad.
Viljar Arakas tõdes, et kui ei toimu arenguid välisturgudel, ei toimu neid ka Eestis. Ta lisas, et ääremaadesse – nagu Eesti – jõuab suur raha viimasena ja lahkub esimesena.
Kinnisvaravahendus kohanes kriisis paremini, kinnisvaraarenduses on halvemad ajad ehk läbi, ent olukorra kiiret pöördumist paremuse poole veel oodata ei tasu.
Andres Aavik Skanska EMVst lisas, et ilmselt on pikenemas ka ehitusgarantiid, kuna turg vajab usaldusväärset toodet usaldusväärsetelt ehitajatelt.
Viimasel paaril aastal on kõik ehitajad pilvedest alla toodud ning ehitusturul on olukord jätkuvalt keeruline. Jäänud on peaasjalikult riigihanked – reoveepuhastus, sillad, teed jms. Jällegi küsimus – mis siiski saab edasi?
2013. aastal lõpeb Euroopas eelarveperiood, selle jääke saab siiski hiljem veel paar aastat kasutada. Samas on tõenäoline, et Euroopa Liidu vahendeid tuleb ka järgmiseks perioodiks.
Avalikus sektoris on vana häda, et projektid lükkuvad edasi. Peamiseks põhjuseks on hangete vaidlustamine. Kahjuks on see juba välja kujunenud praktika, et ikka leitakse põhjus, miks ühe või teise hanke suhtes vaie sisse anda ja sellega, tihti ka pahatahtlikult, panna protsessid venima.
Parim aeg soetada
Tunnustatud turuanalüütik Tõnu Toompark viibutas veidi näppu neile, kes juba uueks buumiks valmistuvad – selleni läheb veel aega.
«Tarbijad on nagu põlevast majast välja pääsenud,» ütles ta. «Vara on küll ära põlenud, kuid nad on õnnelikud, et hing sisse jäi.»
Praegu peaks olema küll parim aeg kinnisvara soetamiseks. Kinnisvaraarendajad on teinud läbi tõsised katsumused ja erinevalt buumiajast panustatakse nii projekteerimisse, materjalide valikusse kui ka ehituse kvaliteeti.
Mis puutub hindadesse, siis kinnisvarahinnad on asunud tõusuteele, kuid ostujõud samas tööpuuduse tõttu väheneb.
Ehkki pikk taastumisperiood ootab ees, on turuosalised saavutanud uue hingamise ning tulevik on helgem.
Samas tuleb arvestada, et tööpuudus on jätkuvalt suur ning kuni see probleem on lahendamata, ei saa ka kinnisvaraturg suuremat hoogu sisse.
Üllatuseks on korterite «paberil müük» taastunud uskumatult kiiresti. Aasta-poolteist tagasi oli valdavaks veel arvamus, et niipea sellist «põrsast kotis» ostmist enam ei näe.
Pean silmas ennekõike Tallinna kesklinna uusarendusi, kus 20-40% on müüdud või broneeringutega kaetud enne, kui kopp maasse lüüakse.
Arvan, et nähtus kui selline on küll taastunud, kuid objektide lõpuni müümine võtab siiski oluliselt rohkem aega kui buumiperioodil.
Ja lõpuks – kõiki erutav ja vastakaid arvamusi tekitav euroteema.
Mida see muudab ja kas üldse?
Väidan, et vähemasti kinnisvarasektoris ei muutu 1. jaanuarist 2011 mitte midagi.
See on euro kui rahaühiku pelk kasutuselevõtt igapäevakäibes. Aktiivses eurokeskkonnas oleme juba seitse aastat ja võimalikud mõjud on ette ära toimunud.
Kinnisvaraturu 10 indikaatorit
1. Kiiret tõusu kinnisvaraturul ei ole oodata, kuid hullem on möödas. Müüt, et hinnad võivad vaid tõusta, on kummutatud.
2. Eluasemelaenu tingimused muutunud ei ole, küll aga ärikinnisvara omad. Tegelikult ei taha pank olla pandimajaks. Usaldusväärse maksevõimega klient saab positiivse laenuotsuse paari päeva jooksul.
3. Eesti turg on põhja läbinud. Paraku ääremaadesse, nagu Eesti, jõuab suur raha viimasena ja lahkub esimesena. Kapital on kartlik ja soovib püsida kodus.
4. Ehitajad on pilvedest alla toodud, ehitusgarantiid on hakatud pikendama kolmele aastale. Edukas ehitaja kohandab strateegia vastavalt muutunud olukorrale, on efektiivne ja hoiab kulud kontrolli all igal ajal.
5. Elupinna ruutmeetri hind kattub veel keskmise palgaga. Keskmine hinnatase on 2005. aasta teise kvartali tasemel. Ostujõud väheneb tööpuuduse või töökaotuse kartuse tõttu. Mõju võivad avaldada ka kasvanud kommunaalkulud. Energiakandjate hinnad on viimase kümne aasta jooksul kasvanud viis korda.
6. Korterite «paberil müük» on tagasi. 20-40% müüakse või broneeritakse enne ehituse algust. Samas ei tähenda see, et kogu projekti müük ladusalt läheks.
7. Kinnisvarasektoris ei muuda euro kasutuselevõtt midagi. Eurotsoonis olekuga on muutused ette ära toimunud.
8. Uut kinnisvarabuumi niipea ei tule. Näiteks Soomes ja Rootsis võttis taastumine aega kümme aastat – Eesti väiksuse tõttu siin tõenäoliselt vähem.
9. Üürituru väljakujunemine hoogustub. Tekkima peab mõistlik tootlikus.
10. Nii mõnigi «põlluprojekt» võib oma esialgse sihtotstarbe juurde tagasi pöörduda ja hakkab «unistuste maja» asemel kandma kartulit ja peeti – tõukejõuks põllumajandustoetused.
Allikas: Tõnis Rüütel