Kinnisvara pensionisambana nõuab põhjalikku analüüsi ja kaalumist
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Kinnisvara on võimalik käsitleda ka pikaajalise investeeringuna, mida sobib säilitada alternatiivse pensionikindlustusena või pärandvarana järeltulevatele põlvedele.
Üha rohkem kuuleme end majanduslikult kindlustanud inimesi nimetamas mõnd maatükki või talukohta pensionikindlustuseks. Ilmselt peavad nad silmas kinnisvara, millega pole küll praegu midagi peale hakata, kuid mida mingil juhul maha ei müüda. Tihti domineerib ka seisukoht, et «jätan kinnisvara lastele, kes saavad vajadusel selle maha müüa ja oma lapsi koolitada».
Pension või pärandvara?
Kinnisvara toel lisapensionifondi või pärandvara loomine on igal juhul tänuväärt tegevus, sest enda või laste tulevikku ei saa kunagi üleliia kindlustada. Asi on lihtne, kui hoitav vara on juba mitmendat põlve suguvõsa valduses ning selle säilitamist peetakse perekondlikuks uhkuseks ja iseenesest mõistetavaks.
Sellise vara müümine ei tule kõne allagi, sest igal puul ja põõsal on rääkida oma lugu ning igal pereliikmel lapsepõlvest härdad mälestused vanaema pannkookidest ning vanaisa piibupopsutamistest.
Sellistes kohtades on aeg jäänud seisma sõna kõige ilusamas mõttes. Sentimentaalkinnisvara, kui seda tinglikult nii võiks nimetada, toimib paratamatult siiski rohkem pärandvara kui pensionikindlustusena – see, kes otsustab vara maha müüa, lüüakse suguvõsa teiste liikmete poolt vähemalt mõttes risti.
Teisipidi on sedasorti vara ka parajaks tüliallikaks, kuna tihtipeale ei suuda vennad-õed omavahel kokku leppida, kes peab katuseparandamisse investeerima, kes mingeid muid kulusid kandma. Kusjuures rusikareegliks on, et kõhnema rahakotiga kaasomanik püüab alati oma peenrarohimised ja muruniitmised rahaks ümber arvestada, et väiksemaid kulusid kanda.
Mälestuste väärtus
Oluliselt kalkuleerivam tuleb aga olla juhul, kui sellisesse varasse alles kavatsetakse investeerida, kuna aastakümnete pikkuse investeeringu kriteeriumid on erinevad nendest, mida peetakse oluliseks 3-5 või isegi kümneaastase perspektiivi korral.
Siinkohal tuleb selgelt eristada, kas kavatsetakse luua varemmainitud sentimentaalkinnisvara või püütakse tekitada portfell, mis oleks puhtalt müügikõlblik ja mille realiseerimine ei tekitaks kellelegi üleliigseid hingelisi traumasid.
Talukohta või maamajasse aja ja raha investeerimine on üldjuhul alati kahjumlik tegevus. Luues emotsionaalseid väärtusi ning ilusaid mälestusi, on rahaliste lisandväärtuste tekitamine pea võimatu.
Perekonna või suguvõsa ühiseid jõupingutusi heki istutamisel, maja värvimisel või võsa lõikamisel pole võimalik tagasi teenida. Küll pakub sellise paiga soetamine (eriti laenuvabalt) pelgupaika mitmele põlvkonnale – seal leiavad vajadusel koha pensionipõlve nautiv vanaema-vanaisa, sinna saab nädalavahetuseti põgeneda tööd rügav pereinimene ning sinna on võimalik suvepuhkuseks saata ka lapsed.
Kuid seda tüüpi investeeringu korral tuleb endale aru anda – tegemist ei ole tegelikult materiaalset lisaväärtust loova investeeringuga. Mida rohkem nõuab nn investeering omanikult aega, seda kahjumlikum see üldjuhul on – tulevane ostja ei hinda omaniku enda kätega ehitatud linnupesakasti või 25 aastat ühel kohal olnud viljakat kartulimaad.
Mõtle pikalt ette
Emotsionaalselt vähem siduvad, samuti oluliselt vähem ajaressurssi nõudvad on korterid ja maatükid, kuid ka pikaajaliste investeeringute puhul tuleb veidi kaaluda, milline rahapaigutus tundub mõistlikum.
Siinkohal ei võrdu investeeringu mõistlikkus ainult aastase potentsiaalse kapitalitootlusega, vaid tootluse ja võimaliku ajakulu sümbioosiga. Ajaressurss ei tähenda tingimata eespool mainitud potipõllundust või hoone kallal kõpitsemist – tegemist võib olla kas või ebalikviidses tsoonis paiknevasse korterisse üürnike leidmise või maatükkidele detailplaneeringute menetlemisega, mis halvemal juhul võivad lõppeda aastatepikkuste kohtusaagadega.
Korterite puhul tuleb kindlasti hinnata objekti asukohast tingitud likviidsusküsimusi. Kindel ja igihaljas investeering on Tallinna vana- ja südalinn, kuid paljudele käib nii kallis tsoonis vara soetamine lihtsalt üle jõu.
Lühiajalises perspektiivis kõlblikud magalarajoonid tasuks aga investeeringuks sobivate asukohtade nimistust rahumeeli maha tõmmata. Ehkki sealsete hoonete eluiga on kunagi prognoositust oluliselt pikem ning küllap kõrguvad nõukaajal ehitatud paneelmajad üle linna ka 30 aasta pärast, on nendesse pikaajaliselt raha paigutamine seotud siiski suurte riskidega.
Amortiseeruvad hooned vajavad pidevalt lisainvesteeringuid, puudulikest ventilatsioonilahendustest (eriti pärast akende vahetamist) tingitud terviseriskid hakkavad alles aastate pärast oma tõsidust näitama, parkimisprobleemid aga üha süvenevad.
Lõpuks (paarikümne aasta möödudes) ei pruugi enam ebaefektiivsetesse, kõrgete püsikuludega hoonetesse leida üürnikke, kes oleks valmis lisaks kommunaalkuludele maksma omanikule ka elementaarset amortisatsioonikulu, rääkimata tulu tootvast korralikust üürisummast.
Teisalt ei pruugi praegu mitte väga atraktiivsed piirkonnad olla kaugemas perspektiivis üldsegi halvad investeeringuobjektid. Tallinnas asuva Kopli poolsaare või Tartu Supilinna korterid on üheks näiteks, kus miljööväärtuslikkus läheb aina rohkem hinda ning heas korras varade vähesus hoiab hinnad kõrgel. Muidugi on puitasumitega seotud jällegi teised riskid.
Detailplaneering oluline
Maadeostu puhul on aga krundi asukoht tulevaste infrastruktuuriosade suhtes kogu investeeringu võti. Praegune madala väärtusega põllumaa võib muutuda hindamatuks rahaallikaks, kui sealt jookseb tulevikus läbi kiirtee.
Samuti hüppab ülespoole linnaäärse äraunustatud tühermaa hind, kui realiseeritakse linna arengukava kohaselt mõne tuiksoone pikendus või ühendamine teisega, misläbi osutub maatükk hea asukohaga arendusmaaks.
Paljud kohalike omavalitsuste ning riigi plaanid on praegugi avalikult kättesaadavad ning pole ka vähe isikuid, kes just neid arvesse võttes enda tulevikku kindlustada püüavad.
Selline teguviis on kindlasti kõige ratsionaalsem, kuid seotud ka suurimate riskidega – väiksemgi seadusemuudatus võib saada investeeringule saatuslikuks, pealegi on tegemist puhtalt äriga, mis ei loo perekondlikku lisaväärtust. Paljudele ei pruugi see vastuvõetav olla.
Kokkuvõtteks tuleb tõdeda, et kõik-ühes lahendus kinnisvarasse kui pensionifondi investeerimisse puudub. Ehkki paljud perepead soovivad ühildada investeeringuid ning nn sentimentaalkinnisvara loomist, on nende vastuolud liiga suured, et see ka perspektiivis mõistlikult välja kukuks.
Ideaalne olukord oleks loomulikult selline, kus igal perel oleks lisaks igapäevasele kodule pärandatav maamaja ja pensionipõlve kindlustav veidi riskantsem investeering, kuid vahendite puudumisel jääb ideaal enamikule kättesaamatuks.
Sestap tasub enne enda pensionisse või laste tulevasse heaolusse kinnisvaraturu kaudu investeerimist jõuda järeldusele, milline lahendus on isiku võimalusi ja tahet arvestades kõige otstarbekam.