Ohumärgid, mis näitavad, et kinnisvaral on tõsiseid probleeme
18. märts 2016, 10:01
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Vahendasime hiljuti pere lugu, kelle unelmate maja osutus raha neelavaks remondilõksuks. Koduportaali küsitlusest selgub, et rohkem kui 15% vastanuist usaldab kinnisvaraostul vaid müüja või maakleri jagatud informatsiooni. Võib aga juhtuda, et probleeme jutuks ei võetagi: ESTEA.ee tehniline konsultant Olavi Pilk annab nõu, kuidas probleemset kinnisvara ära tunda.
Kuidas kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine käib?
Alati enne kinnisvara ostmist, korrashoidu või remonti kavandades, tasuks esmalt selle tehnilist seisukorda põhjalikult hinnata. Seisukorda hinnata võib ostja ise, kuid siis on alati võimalus, et midagi olulist jääb märkamata ja puudub ülevaade kinnisvara tuleviku korrashoiu kuludest. Asjatundlik seisukorra hindaja omab pikaajalist kogemust ehitus- ja remondivaldkonnast, koos aastakümnetega omandatud teadmistega hoonete võimalikest riskikonstruktsioonidest.
Kindlasti peaks ülevaatuste teostajal olema põhiteadmised ka eri ajavahemikel kasutatud ehitustavadest, konstruktiivsetest lahendustest, materjalidest ja nende omadustest ning käitumisest erinevas keskkonnas. Asjatundlik hindaja on teadlik ehitistes esinevatest erinevatest kahjustustest ja nende tekkemehhanismidest, ehitusfüüsikast, eriti konstruktsioonide niiskus- ja soojustehnilisest käitumisest. Ülevaatuse teostaja oskab hinnata kinnisvara kahjustuste võimalikku mõju korteri või maja elanike terviseriskide seisukohalt.
Elukondliku kinnisvara tehnilise seisukorra hindamine, lähtuvalt KH-kaartide standardist, koosneb kolmest osast:
1) enne ülevaatuse kokkulepet koostatakse ülevaatuse plaan, koos vajaminevate dokumentide ülevaatusega,
2) kinnisvara ( korter, väikemaja, kortermaja, ridaelamu ) füüsiline ülevaatus, alates vundamendist katuseni, koos tehnosüsteemide hindamisega,
3) teostatud ülevaatuse põhjal raporti ja pikaajalise majanduskava koostamine – tulevikus vajaminevate hoolduste ja remontide parim enne ajagraafik ja tööde maksumused.
Millised on esmased ohumärgid, mis peaks ostja juba ettevaatlikuks tegema?
Kuigi kinnisvara omanik, või kortermaja puhul nii ühistu kui ka kaasomanikud, vastutavad ja eeldatavasti hoolitsevad oma vara korrashoiu eest, siis tegelikkus alati nii ilus pole. Kinnisvara asjatundlik majandamine on plaanipärane protsess ja esimene ohumärk kinnisvara ostja seisukohalt on kindlasti see, kui müüjal puudub oma vara tehnilist seisukorda ja majandamist dokumenteeritult kirjeldav ajalugu. See reegel kehtib nii päris uue kui ka vanema kinnisvara puhul.
Ühtlasi tuleb kummutada müüt, nagu äsjavalminud kinnisvara ei vajakski üldsegi hooldusi ega ülevaatust - uue kui ka põhjalikult rekonstrueeritud kinnisvara osas on ainus eelis see, et asjatundlikult teostatud omanikujärelevalve ja korras dokumentatsiooni korral, on tuleviku korrashoiukulusid hindajal lihtsam planeerida.
Millised on märgid, mis näitavad, et ees ootab ilmselt kapitaalremont?
Kapitaalremondi vajadusele viitavad märgid võivad ilmneda nii silmaga nähtaval kui ka varjatud kujul. Tavainimese ja spetsialisti nägemused silmaga nähtavate märkide tõlgendamisel on enamasti siiski väga erinevad ja lahknevad sõltuvalt erapooletu insenerteabe olemasolust või selle puudumisest. Varjatud kahjustuste kahtluse dokumenteerimisel soovitab kogenud hindaja põhjalikumat ekspertiisi, koos võimalike konstruktsioonide avamise, proovipuurimiste ja laboriuuringutega. Kogenud seisukorra hindajal on oluline tunda erinevate materjalide, tehnosüsteemide ja konstruktsioonide välja töötanud inseneride, hilisemate hooldajate, remontijate kogemuste ja teadmiste põhjal hoonele antud soovituslikku kasutus- ja tööiga. Põhjamaade kogemuse kohaselt on hoonete keskmine eluiga, elukaar, hea hoolduse korral arvestuslikult 50 aastat, peale mida vajab see uueks elutsükliks juba põhjalikku remonti.
Ettevaatlikuks peaks ostjat tegema omanike pikaajaline ükskõiksus oma vara või kortermajas ka kaasomanike suhtes, omanikel erapooletu insenerteabe puudumine või selle eiramine, nõuetekohase tehnilise seisukorra ülevaatuste kava puudumine, pikaajalise majanduskava puudumine, ka nõuetekohaste hoolduste tegematajätmised, samuti ebakvaliteetsed või poolikud remondid.
Millised võivad olla silmaga nähtavad, millised varjatud märgid, et ostjal võib ostetava kinnisvaraga probleeme tekkida?
Nähtavad märgid on kõige erinevamad konstruktsioonide vee- ja niiskuskahjustused. Varjatud märkideks võivad olla uute või rekonstrueeritavate hoonete projekteerimis- ja ehitusvead, aga ka oskamatud või poolikud remondid, mis rikuvad hoone sisekliima. Neid probleeme esineb spetsialistile nähtavalt kui ka oskamatule remonditegijale või kinnisvaraostjale / omanikule nö. nähtamatul kujul: kõik sõltub hoone seisukorra hindaja insenertehnilistest teadmistest.
Kuidas näiteks hallitust ära tunda?
Võimalikke terviseprobleeme tekitav hallitus esineb reeglina ebapiisava õhuvahetusega, külmasildadega ja pidevalt liigniisketes ruumides. Silmaga nähtavat hallitust pole üldjuhul keeruline ära tunda, kuid tervisele kahjulike hallituseoste kindlakstegemine vajab juba asjatundja oskusi. Teinekord võib selle avastamisel abiks olla nii kahe- kui ka neljajalgse asjatundja treenitud nina.
Hallitust esineb enamasti puuduliku õhuvahetusega ruumides, seega tasub kontrollida ruumide ventilatsiooni seisukorda, ent seda eidub kõigis püsivate külmasildadega ja piisava ventilatsioonita eluruumides, seega tasub kontrollida hoone piirdetarindite seisukorda. Puuduliku õhuvahetusega ruumides levivaid hallituse erinevaid vorme ja toksilisust tuleks uurida laboris, eriti kui kui elanikel esineb tavalisest sagedamini viirushaigusi ja allergiaid. Aitab ka treenitud nina, kui kasutate kogenud tehnilise seisukorra hindaja või siis spetsiaalse hallitust avastava koera teeneid.
Hallitust võib esineda ka konstruktsioonide sees, kui sinna on tekkinud või pääsenud niiskus - näiteks projekteerimis- või ehitusvigade ja oskamatute remontide tõttu. Näiteks hallituse märgid vannitoas: ruumi nurkades, seinal, laes hallitab. Vannitoa ebapiisav õhuvahetus, avatud dušinurga seintel ja põrandal puuduv niiskustõke.
Esimesel pildil ilma projektita ja omavalitsuse loata köögi osaks saanud soojustamata rõdu.
Teisel pildil nõuetekohaselt soojustamata piirdetarindid - tulemuseks külmasillad, niiskus, hallitus – väga suured probleemid. Kosmeetiline vigade peitmine siin enam ei aita ( kuigi seda saaks müügiks üles vuntsida küll ), ka siis, kui hallitus korteri müügi ajaks eemaldada ja pinnad üle värvida, tuleb see mõne aja möödudes tagasi. Siin aitaks esimesel juhul omavoliliselt ehitatu lammutamine ja teisel juhul hoone välispiirde nõuetekohane soojustamine, koos kaasaegse ventilatsioonisüteemi väljaehitamisega.
Piltidel uued, ehitusbuumiaegsed hooned ja eramud: avatud konstruktsiooni sees ja peidus toimuv – niiskus, hallitus…
Probleemi lahendamata jätmine tähendab hoonele peatset kapitaalremonti.
Pildil mõned head aastad tagasi renoveeritud kortermaja plekk-katus. Katusel puudub nõutav aluskate. Katusel paiknevad ventilatsioonišahtide kõrgendused on lagunenud. Katuslae soojustus ei ole piisav ja on korterisiseste külmasildade tekitaja. Pööningul on soojustuse asemel paks kiht tuvisõnnikut, mis on mikroobide ja bakterite kasvulavaks. Katusekatte vahetusel on jäetud vahetamata leketest põhjustatud pehkinud puitosad. Ositi on pehkinud nii toolvärk kui ka sarikad. Kanalisatsiooni tuulutustoru ei täida oma eesmärki.